在2026年注冊會計(jì)師稅法考試中，出售費(fèi)用通常不包括土地增值稅費(fèi)，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂且罁?jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值額單獨(dú)計(jì)算的稅種，而非交易成本的一部分。根據(jù)中國注冊會計(jì)師協(xié)會發(fā)布的考試大綱和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅針對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的增值收益征收，其應(yīng)納稅額基于增值額與適用稅率獨(dú)立核算；而出售費(fèi)用指交易過程中的直接成本，如傭金、廣告費(fèi)或手續(xù)費(fèi)，屬于可扣除項(xiàng)目但不涵蓋稅費(fèi)本身。這一區(qū)分是稅法高頻考點(diǎn)，考生需掌握征稅范圍判斷和計(jì)算邏輯，避免混淆概念導(dǎo)致答題錯(cuò)誤。

土地增值稅的核心概念與征稅范圍

土地增值稅法規(guī)定征稅對象為有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物的行為，強(qiáng)調(diào)“有償”和“國有”兩個(gè)關(guān)鍵詞。征稅范圍包括出售國有土地使用權(quán)、開發(fā)后房地產(chǎn)買賣、存量房交易等，而出讓或繼承等行為免征。在計(jì)算時(shí)，增值額等于轉(zhuǎn)讓收入減除取得土地使用權(quán)支付金額、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等扣除項(xiàng)目，其中出售費(fèi)用如中介費(fèi)可計(jì)入扣除項(xiàng)，但土地增值稅費(fèi)本身作為最終稅負(fù)不納入扣除或成本核算。官方考試大綱要求考生熟練區(qū)分應(yīng)征與免征情形，例如集體土地轉(zhuǎn)讓不征稅，而抵押抵債涉及權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)需征稅，這些易混淆點(diǎn)常在選擇題和計(jì)算題中出現(xiàn)。

出售費(fèi)用的構(gòu)成與考試中的應(yīng)用

出售費(fèi)用在房地產(chǎn)交易中指直接相關(guān)的支出，主要包括中介傭金、廣告宣傳費(fèi)、評估費(fèi)等，稅法允許其在計(jì)算土地增值稅時(shí)作為扣除項(xiàng)目，但土地增值稅費(fèi)是獨(dú)立稅種，需單獨(dú)計(jì)算繳納。考試中常見陷阱是將稅費(fèi)誤列為費(fèi)用扣除項(xiàng)，考生應(yīng)牢記扣除項(xiàng)目順序：先確定轉(zhuǎn)讓收入，再減除土地使用權(quán)成本、開發(fā)支出、銷售稅費(fèi)（如印花稅）及出售費(fèi)用，最后按增值額適用四級超率累進(jìn)稅率計(jì)稅。例如，一套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入100萬元，扣除項(xiàng)目總計(jì)60萬元（含出售費(fèi)用5萬元），增值額40萬元，土地增值稅按30%稅率計(jì)算為12萬元，而出售費(fèi)用僅作為扣除項(xiàng)的一部分，不包含稅費(fèi)本身。斯?fàn)柦逃鼵PA稅法課程中，葛仕達(dá)老師的基礎(chǔ)班詳細(xì)講解此類計(jì)算邏輯，配套資料《打好基礎(chǔ)》提供實(shí)例演練。

斯?fàn)柦逃鼵PA稅法課程與備考策略

針對2026年CPA稅法考試，斯?fàn)柦逃峁┫到y(tǒng)課程模塊：入門階段由葛仕達(dá)或王喚喚老師授課，使用《CPA入門課講義》建立框架；基礎(chǔ)階段包括基礎(chǔ)班一輪和難點(diǎn)小灶班，結(jié)合《打好基礎(chǔ)》和《只做好題》強(qiáng)化土地增值稅等高頻考點(diǎn)；沖刺階段通過沖刺串講班和斯?fàn)柲？迹谩稕_刺99記》及真題突破鞏固知識。備考時(shí)間表建議：

1. 2025年11月至2026年3月：完成入門班和基礎(chǔ)班一輪，重點(diǎn)學(xué)習(xí)征稅范圍和扣除規(guī)則，每日投入約兩小時(shí)。
2. 2026年4月至6月：參加習(xí)題班和主觀題專題突破班，使用《只做好題》模擬出售費(fèi)用相關(guān)計(jì)算題。
3. 2026年7月至考試前：沖刺階段復(fù)習(xí)《沖刺99記》，參加斯?fàn)柲？己涂记皠澲攸c(diǎn)班，強(qiáng)化易錯(cuò)點(diǎn)。

掌握土地增值稅與出售費(fèi)用的區(qū)分是通關(guān)關(guān)鍵，斯?fàn)柦逃n程覆蓋全考點(diǎn)，幫助考生高效備考2026年CPA稅法考試。